城事解維修資金困局:業主官方須各歸位
  □周玉忠
  昨日報載,廣州全市130億元的物業維修資金使用率不到1%,為此,正向社會征求意見的《廣州市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(下稱“意見稿”)力求解決這一難題。從內容上看,意見稿體現出行政主導的特點,側重於可操作性,其根據小區實際所確立的與受益業主相適應的分層次決策機制以及緊急開支程序等,可望在一定程度上化解維修資金的使用難。但這並不能從根本上解決維修資金之困。
  首先,維修資金之困,不僅在於使用難,還體現在追繳、續籌、監管等各方面,它表現為業主方的“決策難”和政府部門管理的“令人煩”。即使在使用環節上,也需要適格業主組織進行一系列過程監管。使用難不僅表現於錢難批出,更難在如何保證使用效果。意見稿規定在沒有業委會的情況下,由居委會或物業公司作為使用實施主體。但由於角色錯位,若其使用不當,業主又該如何監督恐成難題!如何做到維修資金收得上來、花得出去且花得其所,則必須有業主自治的制度支撐。
  其次,維修資金應納入業主自治軌道,行政權力應回歸“協助指導”本位。根據物權法,有關維修資金的共有物業事項,應當交由業主自治解決。按理說,業主大會管理維修資金是常態,官方代管只是例外。理想的狀態是維修資金全應歸業主大會管理,業主決策有效、官方協助有力方可實現設立初衷。但現實是,絕大部分維修資金均在官方掌控之下,甚至於繳存銀行的選擇都由官方說了算,即使由業主大會管理的,業委會申請劃款也是困難重重,甚至連工程發票也要被收繳。誰是維修資金的主人?它的真正的管理者是誰?這是出台該辦法應首先考慮清楚的。再如,業委會未能及時換屆不影響業主大會的主體資格,其工作連續性應通過及時換屆來解決,但意見稿規定此時應劃轉維修資金回管理中心,這似乎沒必要。
  第三,欲解維修資金之困,必須推動業主自治。維修資金的困局反襯出業主權利的缺位。在業主自治缺失或無法運作的情況下,維修資金的續籌勢必難以開展,被損時也無從維權,其設立初衷勢必難以實現。沒有業主自治這個根本,維修資金就會成為無本之木,再好的技術改進也只能治標。如果業主自治能夠有效運作,哪怕沒有維修資金,小區也會有能力解決續籌的難題。因此,全面推進業主自治,才是官方解決維修資金困局的主攻方向。作為主管部門,市國土房管局應當積極履行廣州物管新辦法所確定的包括“儘快建立業主決策電子投票系統”等等法定職責,全面推動廣州業主自治發展。
  因此,錶面上體現為資金沉澱的維修資金困局,只有通過激活業主的管理權才能解決。(作者是廣州知名律師)  (原標題:解維修資金困局:業主官方須各歸位)
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